BFH-Urteil vom 20.09.2022, IX R 12/21, BStBl. 2024 II, 61
BFH-Urteil vom 20.09.2022, IX R 12/21, BStBl. 2024 II, 61
I. Freie Verfahrensauswahl gem. ImmoWertV und Öffnungsklausel für Weiter- und Neuentwicklungen
II. Widerlegung aller bisherigen Gegenargumente aus der Finanzverwaltung gegenüber der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby®
III. Beurteilungsmaßstab zum Verwerfen der mit der BMF-Arbeitshilfe berechneten Aufteilungsergebnisse
zu I.
Der BFH hat in dem am 15.12.2022 veröffentlichten Urteil vom 20.09.2022 - IX R 12/21 bestätigt und festgestellt, dass bei Kaufpreisaufteilungen das Vergleichs-, das Ertrags- und das Sachwertverfahren gem. ImmoWertV gleichwertig sind und einschließlich von Neu- und Weiterentwicklungen je nach den Gesamtumständen des Einzelfalls frei ausgewählt werden dürfen, was somit die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby® einschließt.
zu II.
Der BFH widerlegt im BFH-Urteil vom 20.09.2022 - IX R 12/21 alle bis dato bundesweit von der Finanzverwaltung vorgetragenen vermeintlichen Gegenargumente gegenüber der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby®, indem unter den Randziffern 41 und 47 festgestellt wird, dass
- beim Ertragswertverfahren auch bei Verwendung eines einheitlichen Kaufpreises kein Verstoß gegen das Gebot der Einzelbewertung von Gebäude- und Bodenanteil gem. § 6 Abs. 1 EStG vorliegt,
- „die Ertragswertmethode nicht mit dem von der Rechtsprechung des BFH verworfenen Restwertverfahren (Anschaffungskosten des Gebäudes = Kaufpreis – Grundstückswert) verglichen werden darf“
und
- a. die gem. § 6 Abs. 1 EStG erforderliche zusätzliche Berücksichtigung der Änderung des Grundstückszustands nach dem Ablauf der Restnutzungsdauer des jeweiligen Gebäudes gem. § 11 ImmoWertV eine zulässige Weiter- bzw. Neuentwicklung gem. den Vorgaben der ImmoWertV ist.
zu III.
Der BFH regelt im BFH-Urteil vom 20.09.2022 - IX R 12/21 gem. Randziffer 47, dass die mit der BMF-Arbeitshilfe berechneten Aufteilungsergebnisse verworfen werden können, wenn die dort berechnete Summe des Immobilienwerts (100 %) die realen Wertverhältnisse (Kaufpreis ohne Anschaffungsnebenkosten) in so grundsätzlicher Weise verfehlen, dass diese der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden kann.
Beispiel Summe des Immobilienwerts gem. BMF-Arbeitshilfe (100 %) vs. Kaufpreis (pdf)
Auch wenn der BFH keine statische Grenze vorgibt, ab wann dies der Fall ist, so kann doch folgender Grundsatz festgehalten werden:
Je weiter die mit der BMF-Arbeitshilfe berechnete Summe des Immobilienwerts (100 %) vom jeweiligen Kaufpreis entfernt ist, desto eher kann diese zurückgewiesen bzw. verworfen werden.