Gesetzliche Grundlage gem. §§ 6 und 7 EStG

Aus den hier hervorgehobenen Vorgaben in den §§ 6 und 7 EStG ergeben sich für die Durchführung von Kaufpreisaufteilungen folgende Grundlagen:

Da Boden- und Gebäudeanteile nicht separat verkauft werden, ist die Kaufpreisaufteilung ein Spezialfall der Teilwertermittlung, bei der gem. § 6 Abs. 1 EStG im Rahmen des jeweiligen Gesamtkaufpreises (= 100 %) die objektiv anhand der ImmoWertV zu ermittelnden Teilpreise für den Boden- sowie für den Gebäudeanteil zu bestimmen sind.

„Für die Bewertung der einzelnen Wirtschaftsgüter, die nach § 4 Abs. 1 oder nach § 5 als Betriebsvermögen anzusetzen sind, gilt das Folgende:

Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die der Abnutzung unterliegen, sind mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder dem an deren Stelle tretenden Wert, vermindert um die Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen, Sonderabschreibungen, Abzüge nach § 6b und ähnliche Abzüge, anzusetzen.

Ist der Teilwert auf Grund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger, so kann dieser angesetzt werden.

Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde; dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt.

Wirtschaftsgüter, die bereits am Schluss des vorangegangenen Wirtschaftsjahres zum Anlagevermögen des Steuerpflichtigen gehört haben, sind in den folgenden Wirtschaftsjahren gemäß Satz 1 anzusetzen, es sei denn, der Steuerpflichtige weist nach, dass ein niedrigerer Teilwert nach Satz 2 angesetzt werden kann.“

• Anschaffungskosten (= Kaufpreis + Nebenkosten) sind die Ausgangsbasis
• Teilpreis ist die tatsächlich gesuchte Zielgröße und nicht der Verkehrswert !
• Gesamtkaufpreis     =     Bodenpreis     +     Gebäudepreis

„Nach der höchstrichterlich Rechtsprechung gilt für die Bestimmung der Teilwerts die Vermutung, dass der Teilwert eines Wirtschaftsguts zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. der Fertigstellung den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und zu einem späteren Zeitpunkt den um die Abschreibungen geminderten Anschaffungs- und Herstellungskosten entspricht, die sich mit den Wiederbeschaffungskosten decken. [2]

Da die Teilwertvermutung auf der Annahme beruht, dass der Kauffmann für ein Wirtschafts-gut nicht mehr aufwendet, als es für seinen Betrieb wert ist, und dass ein fiktiver Erwerber ebenso handeln würde, gilt die Teilwertvermutung grundsätzlich auch für überhöhte und erzwungene Aufwendungen.“[3]

• Die Differenz zwischen

einem individuell und notariell vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert
ist bei Kaufpreisaufteilungen grundsätzlich nicht relevant !

Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung:

„Bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt, ist jeweils für ein Jahr der Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen, der bei gleichmäßiger Verteilung dieser Kosten auf die Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung auf ein Jahr entfällt (Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen [AfA]).

Die Absetzung bemisst sich hierbei nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts.“

• Umrechnung des Kaufpreises in einen Kaufpreis p.a.

unter Zuhilfenahme der Verfahren aus der ImmoWertV (d.h. ohne Nebenkosten)
zur Vermeidung willkürlich gewählter Aufteilungen durch die Parteien
mit anschließender Verhältnisbildung,
die abschließend auch bei den Nebenkosten angesetzt wird.

• umgekehrtes Ertragswertverfahren