Zurückweisung der BMF-Arbeitshilfe

Ausgangspunkt der Kritik des BFH im Grundsatzurteil vom 21. 07. 2020 – IX R 26/19 an der ursprünglichen BMF-Arbeitshilfe waren die Tatsachen, dass die Finanzverwaltung

1. die Vornahme der Kaufpreisaufteilung auf das (vorläufige) Sachwertverfahren verengt
   
   und
   
   
2. die beiden so nicht miteinander vergleichbaren Komponenten „bundesweit einheitliche Gebäudekosten" und „je nach Standort und Region erheblich voneinander abweichende Bodenrichtwerte“ ohne eine erforderliche Marktanpassung bei den Gebäudekosten (sog. Gebäudesachwertfaktor) ins Verhältnis setzt und daraus pauschal die jeweiligen Boden- und Gebäudeanteile ableiten wollte.

Aufgrund dessen hat die Finanzverwaltung am 26.04.2021 die sog. BMF-Arbeitshilfe 2.0 mit einer vorgegebenen Methodenreihenfolge – Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und abschließend Sachwertverfahren bereitgestellt und seitdem mehrmals aktualisiert.

Die Öffnung der Methodenauswahl ist grundsätzlich zu begrüßen. Diese fest vorgegebene Verfahrensreihenfolge der einander gleichwertig anwendbaren Wertermittlungsmethoden steht der im Bundessteuerblatt (BStBl.) veröffentlichten und damit für die Finanzverwaltung bundesweit verbindlichen BFH-Rechtsprechung¹ zweifelsfrei entgegen.

Diese feste Verfahrensreihenfolge dürfte daher, sofern diesbezüglich dennoch weitere Klagen erforderlich sein sollten, mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit keinen Bestand haben.

¹ u.a. BFH-Urteile vom 21. 07. 2020 – IX R 26/19, BStBl. II 2021, 373 und vom 20. 09. 2022, IX R 12/21, BStBl. 2024 II, 61

Das Vergleichswertverfahren ist schon allein deswegen ausschließlich in zeit- und kostenaufwendigen Gutachten umsetzbar, weil vom jeweils örtlich zuständigen Gutachterausschuss z.B. eine Musterwohnung als „Normobjekt“ mit klar definierten Objekteigenschaften zuzüglich entsprechender Korrekturfaktoren bzgl. des jeweiligen Bewertungsobjekts vorhanden sein muss.³ Da dies die Gutachterausschüsse u.a. aufgrund des dafür erforderlichen zusätzlichen Personals auf absehbare Zeit nicht gewährleisten bzw. bereitstellen können, kann das Vergleichswertverfahren jedenfalls bis auf weiteres nicht im Rahmen eines sog. Massenbewertungsverfahrens, wie z.B. bei der BMF-Arbeitshilfe o.ä., angewandt werden.

Falls dennoch das Vergleichswertverfahren im Rahmen der BMF-Arbeitshilfe angewendet werden soll, fragen Sie das für Ihren Fall zuständige Finanzamt,

1. für welche Objekteigenschaften dessen hier zugrunde gelegter Vergleichswert gelten soll
   
   und
   
   
2. wie die Objekteigenschaften dieses Vergleichswerts an die individuellen Objekteigenschaften Ihrer Immobilie angepasst wurden bzw. welche Anpassungs- und Korrekturfaktoren hierbei zugrunde gelegt wurden.

Sofern ein Finanzamt Ihnen diese Fragen weder nachvollziehbar noch nachprüfbar beantworten kann, lehnen Sie das Vergleichswertverfahren gem. BMF-Arbeitshilfe aufgrund der Unverwertbarkeit der damit in der Folge berechneten Boden- und Gebäudeanteile in Ihrem Fall grundlegend ab.

Siehe oben: Beispiel zur Zurückweisung aller drei Verfahren in der BMF-Arbeitshilfe

³ Kleiber „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“, 10. Auflage, S. 1121 Kap. 2, S. 1347 Kap. 2.3 und S. 1544 Kap. 2 und Kap. 3  i.V.m. BFH-Urteilen vom 29. 10. 2019 - IX R 38/17, DStR 2020, 1033, vom 30.01.2019 – II R 9/16, BFHE 263, 267 - 273, vom 15.03.2017 - II R 10/15, BFH/NV 2017, 1153 Nr. 9, vom 22.07.2004 – II B 176/02, BFH/NV 2004, S. 1628, vom 08.10.2003 – II R 27/02, BFHE 204, 306 - 311, vom 02.07.2001 – II R 55/01, BStBl. II 2004, 703 und vom 03.06.1965 - IV 351/64 U, BFHE 83, 207 = BStBl III 1965, 576 = EzGuG 4.24

Bei der in der BMF-Arbeitshilfe beinhalteten Variante eines vermeintlichen Ertragswertverfahrens handelt es sich entgegen der im BStBl. veröffentlichten BFH-Rechtsprechung nicht um das Ertragswertverfahren gem. §§ 17 - 20 ImmoWertV⁴, sondern um ein verkürztes Ertragswertverfahren im Sinne von §§ 184 ff. BewG, bei dem u.a. die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) sowie objekt- und aufgabenspezifische Bewirtschaftungskosten und insbesondere entsprechende Bodenwert- und Bodenwertverzinsungsbeträge fehlen.

Das Ertragswertverfahren gem. BMF-Arbeitshilfe unterscheidet sich insbesondere auch bzgl. der Kapitalisierung der Vertrags- und somit der tatsächlichen Miete in Abgrenzung zur üblichen Miete in Verbindung mit dem für den jeweiligen Bewertungsgegenstand objektspezifischen Liegenschaftszins doch sehr deutlich von den gem. §§ 17 – 20 ff. ImmoWertV anzuwendenden Vorgehensweisen.

Dies führt in der Folge oftmals zu erheblichen Abweichungen beim anhand des Ertragswertverfahrens gem. BMF-Arbeitshilfe berechneten Immobilienwert und somit auch bei den da-raus letztendlich resultierenden Boden- und Gebäudeanteilen, die Sie bei Abweichungen von mehr als 20 % grundlegend zurückweisen sollten.

Siehe oben: Beispiel zur Zurückweisung aller drei Verfahren in der BMF-Arbeitshilfe

Sie können das Ertragswertverfahren auch unter Hinweis auf die BFH-Rechtsprechung zurückweisen:

Denn im BFH-Urteil vom 15.01.1985 - IX R 81/83, BStBl. II 1985, 252, wurde bereits festgestellt, dass                                                              

„insbesondere die für unbebauten Grund und Boden ermittelten Werte [Nr. 3 (z.B. Bodenrichtwerte)]

nicht ohne weiteres der Bewertung bebauten Grund und Bodens [Nr. 2]

zugrunde gelegt werden können.“

Siehe hierzu auch:

Gesetzliche Aufgabenstellung bei Kaufpreisaufteilungen und Vorteil des umgekehrten Ertragswertverfahrens

⁴ BFH-Urteile vom 21. 07. 2020 – IX R 26/19, vom 16. 09. 2015 – IX R 12/14 und bzgl. dessen Vorgängerversion WertV siehe BFH-Urteile vom 15. 01. 1985 - IX R 81/83 und vom 10. 10. 2000 – IX R 86/97

Die in der BMF-Arbeitshilfe beinhaltete vereinfachte Variante eines vermeintlichen Sachwertverfahrens entspricht zweifelsfrei weder der ImmoWertV noch der BFH-Rechtsprechung und ist auch mit der zusätzlichen Ergänzung mit einem ggf. optional eingebbaren Regionalfaktor zur Berücksichtigung der „regionalen Baupreisverhältnisse“ für die Kaufpreisaufteilung ungeeignet.

Denn derartige Regionalisierungsfaktoren für die jeweiligen Gebäudetypen liegen nach heutigem Stand bei den Gutachterausschüssen nicht vor, so dass deren Anwendung daher weder kurz- noch mittelfristig erwartet werden kann.⁵ Dies gilt ebenso für die bisherige behelfsmäßige Anwendung von anderweitigen Regionalfaktoren in Bayern, da diese keine vom BFH allerdings geforderte Marktanpassung enthalten, sondern lediglich die Gebäudekostenerhöhungen aufgrund regionaler Baukostenunterschiede. Daher ist die vom BFH geforderte Marktanpassung nicht gegeben und auch der „bayerische Sonderweg“ letztendlich eine Sackgasse.

Demzufolge wird aufgrund der Vermischung von „Kosten“ einerseits sowie von „Preis“ und „Wert“ andererseits derselbe, vom BFH bereits attestierte „systemische Fehler“ der Arbeitsgruppe Kaufpreisaufteilung (AG KPA) in der aktuellen Version der BMF-Arbeitshilfe nahezu unverändert und nunmehr sogar als „grundlegender Systembruch“ zwischen dem darin enthaltenen Sachwertverfahren einerseits und den dortigen Ertrags- und Vergleichswertverfahren andererseits fortgeführt.⁶

Siehe hierzu auch:

BMF-Arbeitshilfe vermischt Kosten einerseits sowie Preis und Wert andererseits

Sie können daher das in der BMF-Arbeitshilfe beinhaltete Sachwertverfahren unter Hinweis auf die hier zitierte, im Bundessteuerblatt (BStBl.) veröffentlichte und somit für die Finanzverwaltung verbindliche BFH-Rechtsprechung zurückweisen.

⁵ Die Ermittlung eines sog. Regionalfaktors gehört ebenfalls nicht zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gem. § 193 BauGB und bedürfte daher zuvor erst einer entsprechenden Gesetzesänderung.

⁶ BFH-Urteil vom 21. 07. 2020 – IX R 26/19 BStBl. II 2021, 373, II. 3. c) (Rz. 39 – 42 ff.)
Vergleiche Kleiber „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“, 10. Auflage, S. 2105 ff. Kap. 4.2 „Kaufpreisaufteilung nach typisierten Wertermittlungsverfahren der Finanzverwaltung“ sowie Kleiber, GuG aktuell 1/2021, S. 1-2 „Abgewatscht“, Kleiber, GuG aktuell 5/2021, S. 33-34 „Schnellschuss“ und Kleiber, GuG aktuell 3/2024, S. 17-18 „Hoffen und Bangen“
Schießl, StuB 2021, 11, Grootens BBK 2020, 1178 und BBK 2021, 208 sowie Jacoby/Geiling DStR 2020, 481 und DStR 2021, 705

• beruht auf einem entscheidend gekürzten Sachwertverfahren und
• führt somit zu nicht marktkonformen Aufteilungsergebnissen.

Die BMF-Arbeitshilfe entspricht gemäß der hier downloadbaren Doktorarbeit weder der Verkehrswertdefinition nach §194 BauGB noch der von der BFH-Rechtsprechung vorgegebenen ImmoWertV und ist ohne einen in der Praxis der Verkehrswertermittlung noch nicht existierenden Gebäudesachwertfaktor nicht anwendbar.

• Der steuerlich absetzbare Gebäudeanteil (bei gleichgroßen Gebäuden desselben Typs und derselben Baujahreskategorie sowie bei gleichgroßen Grundstücken) fällt bei der BMF-Arbeitshilfe automatisch umso geringer aus, je höher der jeweilige Bodenrichtwert ist und umgekehrt analog (siehe Beispiel).
• Das Ziel der Gleichmäßigkeit der Besteuerung im Rahmen einer bundeseinheitlichen Anwendung und somit eine Steuergerechtigkeit kann daher mit der BMF-Arbeitshilfe nicht erreicht werden.
• Die BMF-Arbeitshilfe ist keine Verwaltungsanweisung, sondern nur ein Hilfsprogramm, so dass von dieser keine bindende Wirkung ausgeht, weder für die Finanzverwaltung noch für den Steuerbürger.
• Abweichungen der Ergebnisse zwischen BMF-Arbeitshilfe und Kaufpreisaufteilung.de sind kein Beurteilungsmaßstab für die Anerkennung oder Ablehnung von Gebäude- und Bodenanteilen.

Begründung:

Bei der BMF-Arbeitshilfe ergibt sich bei gleichgroßen Gebäuden desselben Typs und derselben Baujahreskategorie stets bundesweit einheitlich derselbe Gebäudeeinzelwert. Beim dazugehörigen Bodenwert wird dagegen stets der jeweilige lokale, vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss festgesetzte Bodenrichtwert verwendet, der bundesweit sehr stark variiert.

Addiert man dann pauschal die beiden so nicht miteinander vergleichbaren Komponenten „bundesweit einheitliche Gebäudekosten" und „je nach Standort und Region erheblich voneinander abweichende Bodenrichtwerte“ ohne eine vorherige, dafür zwingend erforderliche Erweiterung bzw. Umrechnung auf einen gemeinsamen Hauptnenner, so ergeben sich gem. den mathematischen Grundregeln aus der jeweiligen Summe keine aussagekräftigen Aufteilungsergebnisse bzw. -verhältnisse.

Die Kaufpreise für bebaute Grundstücke sowie die Bodenrichtwerte, die ausschließlich für unbebaute Grundstücke festgesetzt werden, entwickeln sich nicht proportional und zudem regional sehr unterschiedlich.

Denn die Bodenrichtwerte steigen im Bundesgebiet deutlich stärker an als die jeweils dort erzielten Kaufpreise, wie die Grafik für Ein- und Zweifamilienwohnhäuser im Freistaat Bayern belegt:

Auch die Wohnbaulandpreise entwickeln sich je nach Standort völlig unterschiedlich zu den Verbraucherpreisen sowie zu den Baukosten, wie z.B. in der Stadt München, so dass die in der BMF-Arbeitshilfe durchgeführte Verhältnisbildung aus jeweils lokalen Bodenrichtwerten und bundeseinheitlich zugrunde gelegten Gebäudeherstellungskosten nicht zielführend ist.