Reaktionen aus der Finanzverwaltung
Außerkraftsetzung aller bisherigen Gegenargumente der Finanzverwaltung im BMF-Schreiben vom 10. 10. 2024
Die Ausgangslage für die bundesweite Anerkennung der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby® durch die Finanzämter hat sich mit dem BMF-Schreiben vom 10. 10. 2024 deutlich verbessert.
Denn im letzten Absatz der Seite 4 des BMF-Schreibens vom 10. 10. 2024 werden alle zuvor die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby® vermeintlich ablehnenden Gegenargumente im vorangehenden BMF-Schreiben vom 31. 03. 2020 sowie in der dazugehörigen Stellungnahme von dessen bundesweiter Arbeitsgruppe Kaufpreisaufteilung (AG KPA) aufgehoben und somit die bis dato daraus von Finanzämtern entnommenen Behauptungen jeweils für gegenstandslos erklärt.
BMF-Schreiben vom 10. 10. 2024, GZ IV D 4 – S 30102010001 003; DOK 20240860337 (pdf)
Falls aktuell dennoch ein Finanzamt die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby® zunächst nicht anerkennen möchte, übermitteln Sie dem Finanzamt das o.a. BMF-Schreiben vom 10. 10. 2024 sowie das
Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 20. 03. 2024 - 3 K 3137_19, GuG 2024, 309 - 319 (pdf)
oder senden uns einfach das entsprechende Schreiben des Finanzamts und die Berechnung des Finanzamts per E-Mail.
Denn bis dato konnten alle vermeintlichen, dabei vorgetragenen Zurückweisungsgründe widerlegt werden.
Eckpunkte des BMF-Schreibens vom 10. 10. 2024 (siehe Seite 4 letzter Abs. und Seite 3 Abs. 3 und Abs. 4)
1. Das BMF hat bzgl. der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby® von zuvor grundlegender Zurückweisung nunmehr erfreulicherweise auf Neutralität umgestellt.
"Zu externen Berechnungsmodellen zur Kaufpreisaufteilung nimmt das Bundesministerium der Finanzen grundsätzlich nicht Stellung. Es ist insbesondere nicht Aufgabe des Bundesministeriums der Finanzen deren Vereinbarkeit mit den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs zu attestieren. Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass es keinen Rechtsanspruch darauf gibt, dass das Ergebnis eines externen Berechnungsmodells der Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits zugrunde zu legen ist.
Mit freundlichen Grüßen
Im Auftrag
Referat IV D 4"
2. Das BMF erklärt damit das zuvor die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby® grundlegend ablehnende BMF-Schreiben vom 31. 03. 2020 sowie die dazugehörige Stellungnahme der AG KPA für gegenstandslos.
Im Rahmen der Sachverständigen Begutachtung ist gem. § 40 Absatz 1 ImmoWertV bei der Ermittlung des Bodenwerts ebenfalls grundsätzlich davon auszugehen, dass der Bodenwert ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu ermitteln ist. Insbesondere in den Ausnahmefällen des § 40 Absatz 5 ImmoWertV muss es sich um ein Grundstück mit einem Liquidationsobjekt im Sinne des § 8 Absatz 3 Satz 2 Nummer 3 ImmoWertV handeln, bei dem mit keiner alsbaldigen Freilegung zu rechnen ist. Dies ist jeweils anhand der individuellen Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts nachvollziehbar zu begründen und kann nicht generell unterstellt werden. Die Ausnahmetatbestände des § 40 Abs. 5 ImmoWertV entziehen sich insoweit einer Verallgemeinerung.
Die Annahme einer generellen Bodenwertdämpfung für bebaute Grundstücke ist nicht sachgerecht. Sie widerspricht zudem den gesetzlichen Vorschriften zur Wertermittlung.5
5 Vgl. Begründung zu § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV 2010, der zwischenzeitlich inhaltsgleich in § 40 Abs. 1 ImmoWertV 2021 überführt wurde, BR-Drucksache 171/10 vom 26. März 2010, S. 54.
3. Das BMF bestätigt, dass es neben einem Grundsatz in der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) auch eine der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby® zugrunde liegende Ausnahmeregelung zur Berücksichtigung einer sog. Dämpfung bei bereits bebauten Grundstücken gibt (siehe § 40 Abs. 5 Nr. 3 i.V.m. § 43 ImmoWertV).
Folge:
Das BMF attestiert damit der eigenen Arbeitsgruppe Kaufpreisaufteilung (AG KPA) fachliche Defizite bzgl. der Grundlagen der Verkehrswertermittlung und bestätigt die entsprechende Feststellung des BFH, dass der AG KPA bei deren BMF-Arbeitshilfe ein „systemischer Fehler“ unterlaufen ist. [1]
Denn die AG KPA hatte zuvor Gegenteiliges behauptet:
„Darüber hinaus ist das Verfahren in sich unschlüssig, da allgemeine Grundsätze der Verkehrswertermittlung missachtet werden, insbesondere ein gedämpfter Bodenwert über die Restnutzungsdauer beim Bodenwert in Abzug gebracht wird, (…)“
(Siehe Schreiben des BMF vom 31. 03. 2020 (a. a. O.), Anlage „Stellungnahme der Arbeitsgruppe „Kaufpreisaufteilung“ zur Dissertation von Jürgen Jacoby zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“, S. 4 Punkt 2 Unterpunkt 1)
Folgen dieses BMF-Schreibens vom 10. 10. 2024
I. Die Finanzverwaltung kann in den einzelnen Bundesländern nunmehr selbst über die Anerkennung/Zurückweisung der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby® entscheiden.
II. Die der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby® zugrunde liegende Vorgehensweise darf somit von der Finanzverwaltung anerkannt werden (siehe BMF-Schreiben vom 10. 10. 2024, Seite 3 Abs. 3 vorletzter Satz).
III. Nichtsdestotrotz wäre hierzu ein zweites entsprechendes FG-Urteil für die endgültige bundesweite Anerkennung hilfreich, idealerweise mit Ihrer Unterstützung.
1 Siehe BFH-Urteil vom 21. 07. 2020 – IX R 26/19 BStBl II 2021, 373, II. 3. c) (Rz. 39 – 42 ff.)