Berechnen Sie gem. dem BFH-Urteil vom 21. 07. 2020, IX R 26/19 (Rz. 25 und Rz. 34) überschlägig den Bodenanteil in %:

 

Bodenanteil in %   = (Bodenwert x 100 %) / Kaufpreis (ohne Nebenkosten)

^{(Bodenwert = Bodenwert in €/m² x Grundstücksfläche)}

 

Vergleichen Sie anschließend dieses Ergebnis mit dem Bodenanteil des Finanzamts gem. der BMF-Arbeitshilfe.

 

Hierbei gilt der Grundsatz:

Je weiter der Bodenanteil gem. der BMF-Arbeitshilfe über dem von Ihnen überschlägig berechneten Bodenanteil liegt, desto eher lohnt sich die Bestellung der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby®, wie z.B. in folgendem Fall:

Bodenanteil gem. der BMF-Arbeitshilfe 53 %      >   Ihr überschlägiger Bodenanteil 44 %

Die Fläche des jeweiligen Grundstücks und der dazugehörigen Flurstücksnummer (Flst.) ist im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes abgebildet.

Zudem ist diese bei Bedarf beim örtlich zuständigen Vermessungs- bzw. Katasteramt nach Angabe von Adresse, Eigentümer und Flurstücksnummer erhältlich.

Der örtlich zuständige Gutachterausschuss ermittelt die erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwerte i.d.R. im zweijährigen Turnus und u.U. in kürzeren Zeitabständen.

Je nachdem, ob das zu bewertende Grundstück in einem Landkreis oder in einer kreisfreien Stadt liegt, ist der Gutachterausschuss entweder bei der Landkreisverwaltung bzw. beim Landratsamt oder bei der jeweiligen Stadtverwaltung angesiedelt.

Dort erhalten Sie den zum Kaufvertragsdatum jeweils aktuellen Bodenrichtwert nach Angabe der jeweiligen Adresse, Flurstücksnummer und, falls erforderlich, der Nutzungsart auf dem jeweils zu bewertendem Grundstück, wie z.B. Wohnen, gemischte oder ausschließlich gewerbliche Nutzung.

Der Bodenrichtwert ist der Durchschnittswert in der dazugehörigen Zone. Das bedeutet, dass es in jeder Bodenrichtwertzone sowohl schlechter als auch besser gelegene Grundstücke gibt, so dass im jeweiligen Einzelfall ggf. entsprechende Anpassungen erforderlich sind.

Die Finanzverwaltung verwendet i.d.R. den vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss zum jeweiligen Zeitpunkt festgestellten Bodenrichtwert, so dass Sie dies bei durchschnittlich oder besser gelegenen Grundstücken innerhalb derselben Zone ebenso tun können.

Nur bei deutlich schlechter gelegenen Grundstücken oder bei sich ggf. negativ auswirkenden Objekteigenschaften sollten Sie ggf. einen vor Ort tätigen, qualifizierten Sachverständigen zur Ermittlung eines niedrigeren Bodenwerts hinzuziehen, da ansonsten der steuerlich absetzbare Gebäudeanteil aufgrund der Verwendung des durchschnittlichen Bodenrichtwerts zu Ihren Ungunsten zu gering ausfällt.

Ein guter Tipp ist hier die Suche im bundesweiten Sachverständigenverzeichnis der IHK unter dem Link https://svv.ihk.de/content/home/home.ihk.

Wählen Sie zunächst den Reiter „erweiterte Suche“ und nutzen dann das Drop-down-Menü des Punktes „Sachgebiet(e)“, um die Option „Bewertung von Immobilien“ einzustellen. Nun tragen Sie die Postleitzahl und den Ortsnamen des zu bewertenden Grundstücks ein, wählen einen gewünschten (Such-)Umkreis (z.B. 0-30 km), und stellen Ihre Anfrage mit „Suche starten“.

Die hier abgebildeten Sachverständigen haben alle die besondere Sachkunde nachgewiesen, so dass Sie hieraus Ihre Auswahl individuell und ohne Bedenken treffen können.

Sie haben ein Wohnobjekt z.B. aus dem Jahre 1900? Dann gehen Sie wie folgt vor:

Tragen Sie das Baujahr 1900 in das Feld ursprüngliches Baujahr ein. Zusätzlich brauchen Sie bei sehr alten Gebäuden in der Zeile darunter ein sog. fiktives Baujahr, das bei einem Wohnobjekt nicht länger als 80 Jahre zurückliegen darf, z.B. Kaufjahr 2021 - 80 Jahre = 1941.

Fiktives Baujahr: Jahr der letzten grundlegenden Modernisierung

Am einfachsten ist es, wenn Sie dazu die BMF-Arbeitshilfe (Excel-Tool) verwenden und dort das fiktive Baujahr ausrechnen und es dann in unser Berechnungstool eintragen.

Wenn Sie keine entsprechenden Anhaltspunkte haben, machen Sie es ebenso, wie bei der BMF-Arbeitshilfe in derartigen Fällen hinterlegt, und berücksichtigen pauschal die maximale Alterswertminderung von 70 % ausgehend von Ihrem jeweiligen Kaufjahr, wir z.B.:

Eigentumswohnung

Gesamtnutzungsdauer:  80 Jahre

Max: 70 % Alterswertminderung: 56 Jahre (= 80 Jahre x 70 %)

Kaufjahr: 2020

Fiktives Baujahr:  1964 (= 2020 - 56 Jahre)

Falls Sie sich bzgl. des ursprünglichen Baujahrs oder bzgl. des Durchführungsjahres für die o.a. Maßnahmen nicht sicher sind, können Sie diese i.d.R. bei der Bauverwaltung Ihrer Stadt bzw. Gemeinde oder beim örtlich zuständigen Landkreis bzw. beim Landratsamt anhand von Adresse, Flurstücksnummer und ggf. des bzw. der Namen der früheren Grundstückseigentümer erfragen. Diese sind u.a. im Bestandsverzeichnis und oftmals noch in Abteilung I des Grundbuchblattes eingetragen.

In Bewertungsfällen, in denen z.B. im Jahr 2000 die Fenster, Außentüren sowie die Heizungsanlage ausgetauscht und im Jahr 2008 das Dach und die Außenwände inkl. der jeweils dazugehörigen Wärmedämmung erneuert wurden o.ä., ist das vereinfachte Berechnungstool eine kostengünstige Alternative gegenüber einer deutlich teureren sachverständigen Begründung oder einem Gutachten:

 http://kaufpreisaufteilung.de/fiktives-baujahr-modernisierungen.html

Dieses neu eingeführte, vereinfachte Berechnungstool ist derzeit aber noch nicht allgemein anerkannter Stand der Technik, was sich zukünftig aber ändern könnte.

Tipp: Stimmen Sie sich sicherheitshalber bereits vor dem Ausfüllen dieses Berechnungstools zur Kaufpreisaufteilung mit dem jeweils dafür zuständigen Mitarbeiter der Finanzverwaltung anhand des hier explizit bereitgestellten PDF-Ausdrucks bzgl. des hiermit berechneten fiktiven Baujahres ab, um somit die Anerkennungswahrscheinlichkeit der im Anschluss mit Kaufpreisaufteilung.de berechneten Aufteilungsergebnisse zu erhöhen.

Ein fiktives Baujahr stellt eine für die Wertermittlung relevante Abweichung vom ursprünglichen Baujahr dar, die entweder auf zeitlich später durchgeführte Anbauten und Erweiterungen oder auf zwischenzeitlich durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen zurückzuführen ist.

So kann z.B. nach einer grundlegenden Sanierung bzw. Modernisierung sogar ein komplett neuer Lebenszyklus mit einer zu diesem Zeitpunkt neu startenden Gesamtnutzungsdauer für den jeweiligen Gebäudetyp beginnen (= neues fiktives Baujahr).

 

a) Fiktives Baujahr bei in mehreren Bauabschnitten hergestellten Gebäuden

Sofern das Gebäude aus verschiedenen Bauabschnitten besteht, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten errichtet wurden, kann ein fiktives Baujahr durch Interpolation ermittelt werden. Dabei werden die jeweiligen Baujahre der verschiedenen Gebäudeteile mit ihrem prozentualen Anteil am Gesamtgebäude multipliziert und anschließend addiert.

Beispiel:

	Baujahr	Anteil am Gesamtgebäude
Bestehender Altbau	1957	35 %
Aufstockung und Anbau 1	1963	47 %
Doppelgarage	1982	18 %

 

Fiktives Baujahr:

1957 x 0,35 + 1963 x 0,47 + 1982 x 0,18 = 1964,32    gerundet: 1964

 

b) Fiktives Baujahr für teilweise oder umfassend modernisierte Gebäude [1]

 

Bei Gebäuden, die nach deren Errichtung teilweise oder vollständig modernisiert wurden, verlängert sich in vielen Fällen die Restnutzungsdauer zumindest anteilig. Zur Ermittlung einer längeren wirtschaftlichen Restnutzungsdauer kann auf das in Anlage 2 ImmoWertV beschriebene Modell zurückgegriffen werden, dessen Anwendung an einem Beispiel veranschaulicht werden soll.

Beispiel:

Bürogebäude mit Baujahr 1984 mit Wertermittlungsstichtag 10. 02. 2019

Gebäudealter	35 Jahre
Gesamtnutzungsdauer	60 Jahre gem. Anlage 1 ImmoWertV
Restnutzungsdauer	25 Jahre (hier rein technisch: 60 Jahre - 35 Jahre)

 

In den vergangenen ca. 5 Jahren wurden folgende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt:

• 2015 neue Heizungsanlage
• 2016 Erneuerung sämtlicher Fenster, Glasfronten und Außentüren, Sanierung des Flachdachs

• 2018 Modernisierung der WCs und Nasszellen

Gem. Anlage 2 ImmoWertV ergeben sich daher folgende Punkte:

Modernisierungselemente	max. Punkte	Bewertung
Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung	4	4
Modernisierung der Fenster und Außentüren	2	2
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)	2	0
Modernisierung der Heizungsanlage	2	2
Wärmedämmung der Außenwände	4	0
Modernisierung von Bädern	2	2
Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken, Fußböden, Treppen	2	0
Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung	2	0
	20	10

Abbildung 35: Modernisierungselemente gem. Anlage 2 ImmoWertV

 

Da alle Maßnahmen innerhalb der letzten 5 Jahre stattfanden, wurde bei der Bewertung jeweils die Maximalpunktzahl angesetzt.

Falls die Maßnahmen weiter zurückliegen, wäre z. B. im Rahmen der Ortsbesichtigung zu prüfen, ob nicht eine entsprechend geringere Punktzahl bei dem jeweiligen Bauteil anzusetzen ist.

Abbildung 36: Auszug aus Anlage 2 ImmoWertV – Modifizierte Restnutzungsdauer

 

Die ermittelten 10 Punkte liegen nahe in der Mitte zwischen 8 und 13 Punkten, so dass interpoliert eine modifizierte Restnutzungsdauer zwischen ca. 34 und 35 Jahren herauskommt. Es ist empfehlenswert, die Restnutzungsdauer auf volle Jahre zu runden, so dass in diesem Beispiel eine Aufrundung auf 35 Jahre erfolgt.

 

Nur in besonderen Bewertungsfällen, wie z. B. bei zum Kaufzeitpunkt vorhandenem Reparatur- und Investitionsbedarf oder bei Abrisskosten, die den Kaufpreis gemindert haben und die nach dem Erwerb vom Käufer zu tragen sind, können derartige Kosten i. d. R. anhand einer sachverständigen Begründung berücksichtigt werden. Diese ist der Berechnung als weitere Anlage beizulegen. Einen Anhalt können auch die von Kleiber veröffentlichten Instandsetzungs- und Modernisierungskosten [1] sowie entsprechende Handwerkerrechnungen und ggf. auch der Durchschnitt von mehreren eingeholten Angeboten darstellen, die im Bedarfsfall ebenfalls explizit gegenüber der Finanzverwaltung nachzuweisen sind.

Im Zweifelsfall, falls keine entsprechenden Nachweismöglichkeiten vorhanden sind und falls vorab auch keine diesbezügliche Einigung mit dem zuständigen Finanzbehördenmitarbeiter erzielt werden kann, sollten Sie entweder den Reparatur- und sonstigen Investitionsbedarf im Berechnungstool stets mit 0 € ansetzen oder alternativ einen Sachverständigen für Bauschäden auf Stundenbasis hinzuziehen.

Zu den Anschaffungsnebenkosten [1] gehören z. B. Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Grundbuchumschreibung.

Kosten der Finanzierung sind dagegen als Werbungskosten sofort abzugsfähig.

Sofern vom Gutachterausschuss keine Liegenschaftszinssätze für die jeweils zu bewertende Objektart ermittelt bzw. veröffentlicht werden, können die nachfolgenden Spannen [1] - ausgehend zunächst vom jeweiligen Mittelwert - eine erste Orientierung darstellen:

Ein-, Zwei- und Dreifamilienwohnhäuser inkl. Doppelhaushälften und Reihenhäusern	2,0 bis 4,0 %
Eigentumswohnungen	1,5 bis 4,5 %
Villen	0,5 bis 2,5 %
Mehrfamilienwohnhäuser	4,0 bis 6,0 %
Geschäftshäuser	6,0 bis 8,0 %	Abweichungen
Bürohäuser	5,5 bis 7,5 %	Sind im jeweiligen
Warenhäuser, SB- und Fachmärkte	6,5 bis 8,5 %	Einzelfall möglich!
Verbrauchermärkte, Einkaufszentren	6,5 bis 9,0 %
Hotels und Gaststätten	6,5 bis 8,5 %
Freizeitimmobilien (Tennishallen)	6,5 bis 9,0 %
Kliniken, Reha-Einrichtungen	6,5 bis 8,5 %
Alten- und Pflegeheime	6,5 bis 8,5 %
Parkhäuser, Tankstellen	6,5 bis 9,0 %
Lagerhallen	6,5 bis 9,0 %
Produktionsgebäude	6,5 bis 9,0 %
Landwirtschaftlich genutzte Objekte	6,5 bis 8,5 %

 

Zu beachten ist bei der Auswahl des Liegenschaftszinssatzes aber folgender Grundsatz:

Je niedriger der Liegenschaftszins gewählt wird,

desto höher fällt i.d.R. der Gebäudeanteil aus

und

desto höher ist die Wahrscheinlichkeit späterer kritischer Nachfragen durch die Finanzverwaltung,

die dann ggf. die Nachreichung sachverständiger Dienstleistungen als kostenpflichtigen Nachweis erfordern.

 

Tipp: Wählen Sie daher im Zweifelsfall lieber einen moderaten anstelle eines extrem niedrigen Liegenschaftszinssatzes. Es sei denn, dass Letzterer im Bedarfsfall später tatsächlich mit hoher Wahrscheinlichkeit durch einen Sachverständigen belegt werden kann.

Es empfiehlt sich daher, sich bereits vor dem Ausfüllen dieses Berechnungstools zur Kaufpreisaufteilung mit dem jeweils dafür zuständigen Mitarbeiter der Finanzverwaltung bzgl. einer für diesen akzeptablen Spannbreite für den Liegenschaftszinssatz abzustimmen, um somit die Anerkennungswahrscheinlichkeit der mit Kaufpreisaufteilung.de berechneten Aufteilungsergebnisse zu erhöhen.

Das Berechnungstool ist nicht anwendbar, wenn

• der Bodenwert (= Bodenrichtwert x Grundstücksgröße) über dem vereinbarten Kaufpreis liegt oder

• das Gebäudealter die Gesamtnutzungsdauer für den jeweiligen Gebäude-/Objekttyp übersteigt,

so dass in derartigen Fällen ein Sachverständiger hinzugezogen werden sollte.

In der Praxis steigt der Kaufpreis bzw. der Verkehrswert i.d.R. mit geringerem Gebäudealter und somit mit zunehmender Restnutzungsdauer an, so dass ein jüngeres Gebäude im Normalfall einen höheren Preis bzw. Wert hat als ein älteres Gebäude und umgekehrt analog.

Bei der speziellen Aufgabenstellung „Kaufpreisaufteilung“ gibt es dagegen die Besonderheit, dass hierbei der notariell vereinbarte Kaufpreis im jeweiligen Einzelfall bereits feststeht und somit nur für ein bestimmtes, zutreffendes Baujahr bzw. für eine entsprechende Restnutzungsdauer von z.B. 50 Jahren maßgebend ist.

Beim umgekehrten Ertragswertverfahren wird der fest vereinbarte Kaufpreis von z.B. 500.000 € durch den sog. Kapitalisierungsfaktor geteilt, der sich aus der objektiv zutreffenden Restnutzungsdauer von z.B. 50 Jahren und einem Liegenschaftszins von z.B. 2 % ergibt (siehe Anhang B ImmoWertA).

Beispiel 1:

bei z.B. 50 Jahren und 2 % Liegenschaftszins: 500.000 € / 31,42 = 15.913,43 €

Da der Bodenanteil (bzw. der Bodenwertverzinsungsbetrag) - unabhängig von der jeweiligen Restnutzungsdauer des Gebäudes - gleich bleibt, wird aus der Summe dieses Bodenanteils von z.B. 10.000 € mit dem o.a. Gebäudeertrag letztendlich der prozentuale Gebäudeanteil von ca. 61.41 % berechnet:

15.913,43 € / (15.913,43 + 10.000 €) = ca. 61,41 %

Modellbedingte Besonderheit:

Variiert bzw. manipuliert man gem. dem Sachvortrag der Beklagten[1] das zutreffende Baujahr bzw. die dazugehörige Restnutzungsdauer von 50 auf nunmehr lediglich 40 Jahre ohne gleichzeitig die Höhe des Kaufpreises von ursprünglich 500.000 € zu reduzieren, verringert sich bei ansonsten unveränderten Objektangaben modellbedingt lediglich der Barwertfaktor von ursprünglich 31,42 auf nunmehr 27,36, was letztendlich zu einem etwas höheren Gebäudeanteil von ca. 64,63 % führt:

Beispiel 2:

bei z.B. 40 Jahren und 2 % Liegenschaftszins: 500.000 € / 27,36 = 18.274,85 €

18.274,85 € / (18.274,85 € + 10.000 €) = ca. 64,63 %

 

Dieser auf den ersten Blick scheinbar höhere Gebäudeanteil von ca. 64,63 % ist ausschließlich darauf zurückzuführen, dass der Kaufpreis aus Beispiel 1 i. H. v. 500.000 € rein hypothetisch auch in Beispiel 2 trotz der Verkürzung der Restnutzungsdauer von 50 auf 40 Jahre unverändert blieb.

Wäre der Kaufpreis, wie in der Praxis selbstverständlich entsprechend der kürzeren Restnutzungsdauer von nunmehr 40 Jahren gleichermaßen auf nunmehr z. B. 400.000 € angepasst worden, fällt der Gebäudeanteil mit ca. 59,38 % folgerichtig auch entsprechend geringer als in Beispiel 1 aus.

Beispiel 3:

bei z.B. 40 Jahren und 2 % Liegenschaftszins: 400.000 € / 27,36 = 14.619,88 €

14.619,88 € / (14.619,88 € + 10.000 €) = ca. 59,38 %

 

[1] Stellungnahme der Beklagten vom 23. 02. 2023 (a. a. O.) S. 8 Abs. 3 Satz 2

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• Mozilla Firefox
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• Safari (Mac)

Die Felder für die Mietfläche insgesamt sowie die Eingabe der Nettokaltmiete pro Monat insgesamt befinden sich in der Eingabemaske auf der zweiten Seite bei 2. Angaben zu Objekt, Bearbeiter und Firma ganz unten unter weitere Angaben. 

Das Berechnungstool ist nicht anwendbar, wenn das aus dem eingetragenen „ursprünglichen Baujahr“ resultierende Gebäudealter die jeweilige Gesamtnutzungsdauer übersteigt.

Gesamtnutzungsdauer (pdf 116 kb)

Dies ist bei einem 2019 gekauften Einfamilienhaus der Fall, wenn das ursprüngliche Baujahr bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren 1938 und älter lautet (2019 – 80 J. = 1939).

In derartigen Fällen ist zusätzlich die Eingabe eines sog. fiktiven Baujahres entsprechend der bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen erforderlich.

(siehe Menü „Berechnungstool“, „Legende zur Toolnutzung“:

„Fiktives Baujahr (vierstellig)“ sowie „Anwendungsempfehlung“)

Das Berechnungstool ist nicht anwendbar, wenn der Bodenwert (= Bodenrichtwert x Grundstücksgröße) den vereinbarten Kaufpreis übersteigt.

Da der Kaufpreis verbindlich vereinbart wurde, sollten Sie in derartigen Fällen prüfen, ob es Argumente gibt, um den Bodenwert insgesamt zu reduzieren.

(siehe Bodenwertermittlung von bebauten Grundstücken)

Merke:

Die Berücksichtigung derartiger Korrekturfaktoren erfordert eine explizite, als weitere Anlage einzureichende Nebenrechnung durch den Anwender, so dass der darin berechnete Bodenwert anschließend in das Berechnungstool eingetragen werden kann.)

Prüfen Sie zudem, ob es in Ihrem Fall geringerwertige Grundstücksteilflächen gibt, wie z.B. unbebaubare Böschungen, zusätzliche Gartenflächen u.v.m..

(siehe Legende zur Toolnutzung: „Weitere Grundstücksteilfläche(n) hinzufügen“)

Ansonsten sollten Sie in derartigen Fällen die Einschätzung eines Sachverständigen hinzuziehen.

 

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