Welcher Zusammenhang besteht zwischen Baujahr, Kaufpreis und dem daraus resultierenden Gebäudeanteil?

In der Praxis steigt der Kaufpreis bzw. der Verkehrswert i.d.R. mit geringerem Gebäudealter und somit mit zunehmender Restnutzungsdauer an, so dass ein jüngeres Gebäude im Normalfall einen höheren Preis bzw. Wert hat als ein älteres Gebäude und umgekehrt analog.

Bei der speziellen Aufgabenstellung „Kaufpreisaufteilung“ gibt es dagegen die Besonderheit, dass hierbei der notariell vereinbarte Kaufpreis im jeweiligen Einzelfall bereits feststeht und somit nur für ein bestimmtes, zutreffendes Baujahr bzw. für eine entsprechende Restnutzungsdauer von z.B. 50 Jahren maßgebend ist.

Beim umgekehrten Ertragswertverfahren wird der fest vereinbarte Kaufpreis von z.B. 500.000 € durch den sog. Kapitalisierungsfaktor geteilt, der sich aus der objektiv zutreffenden Restnutzungsdauer von z.B. 50 Jahren und einem Liegenschaftszins von z.B. 2 % ergibt (siehe Anhang B ImmoWertA).

Beispiel 1:

bei z.B. 50 Jahren und 2 % Liegenschaftszins: 500.000 € / 31,42 = 15.913,43 €

Da der Bodenanteil (bzw. der Bodenwertverzinsungsbetrag) - unabhängig von der jeweiligen Restnutzungsdauer des Gebäudes - gleich bleibt, wird aus der Summe dieses Bodenanteils von z.B. 10.000 € mit dem o.a. Gebäudeertrag letztendlich der prozentuale Gebäudeanteil von ca. 61.41 % berechnet:

15.913,43 € / (15.913,43 + 10.000 €) = ca. 61,41 %

Modellbedingte Besonderheit:

Variiert bzw. manipuliert man gem. dem Sachvortrag der Beklagten[1] das zutreffende Baujahr bzw. die dazugehörige Restnutzungsdauer von 50 auf nunmehr lediglich 40 Jahre ohne gleichzeitig die Höhe des Kaufpreises von ursprünglich 500.000 € zu reduzieren, verringert sich bei ansonsten unveränderten Objektangaben modellbedingt lediglich der Barwertfaktor von ursprünglich 31,42 auf nunmehr 27,36, was letztendlich zu einem etwas höheren Gebäudeanteil von ca. 64,63 % führt:

Beispiel 2:

bei z.B. 40 Jahren und 2 % Liegenschaftszins: 500.000 € / 27,36 = 18.274,85 €

18.274,85 € / (18.274,85 € + 10.000 €) = ca. 64,63 %

 

Dieser auf den ersten Blick scheinbar höhere Gebäudeanteil von ca. 64,63 % ist ausschließlich darauf zurückzuführen, dass der Kaufpreis aus Beispiel 1 i. H. v. 500.000 € rein hypothetisch auch in Beispiel 2 trotz der Verkürzung der Restnutzungsdauer von 50 auf 40 Jahre unverändert blieb.

Wäre der Kaufpreis, wie in der Praxis selbstverständlich entsprechend der kürzeren Restnutzungsdauer von nunmehr 40 Jahren gleichermaßen auf nunmehr z. B. 400.000 € angepasst worden, fällt der Gebäudeanteil mit ca. 59,38 % folgerichtig auch entsprechend geringer als in Beispiel 1 aus.

Beispiel 3:

bei z.B. 40 Jahren und 2 % Liegenschaftszins: 400.000 € / 27,36 = 14.619,88 €

14.619,88 € / (14.619,88 € + 10.000 €) = ca. 59,38 %

 

[1] Stellungnahme der Beklagten vom 23. 02. 2023 (a. a. O.) S. 8 Abs. 3 Satz 2